26 Jan Ratgeber: Wer schreibt, der bleibt

Modernes Fachwerkhaus – Verträge und Risiken 

Irgendwann erreichen Sie den Punkt, an dem Sie bei einem Hersteller moderner Fachwerkhäuser einen Kauf-, Werk- ,oder Generalunternehmervertrag unterschreiben müssen. Darauf sollten Sie sich gut vorbereiten.

Die Verträge – ein Beispiel

Da sehr viele Bauherren moderner Fachwerkhäuser nicht wissen, was in den Verträgen steht und auch nicht wissen, was die Inhalte bedeuten, habe ich einen Vertrag eines Hausbauers genommen und mit Textmarker auszugsweise ein paar Stellen markiert, die erklärungsbedürftig sind.

Der Vertrag umfasst mehrere Seiten und hat 15 Paragraphen.

Um den Rahmen nicht zu sprengen, habe ich nur die ersten beiden Seiten und die letzte Seite des Vertrags herangezogen, um Ihnen zu veranschaulichen, warum eine Prüfung so wichtig ist.

Persönliche Daten, sowie die Daten der Hausbaufirma habe ich aus Datenschutzgründen geschwärzt.

Ein Vertrag zum Bau moderner Fachwerkhäuser, Seite 1, Paragraph 1 bis 2.3

Wie clevere Bauherren Verträge lesen

Den Punkt a. habe ich rot markiert, da hier der Zahlungsplan noch nicht vorliegt. Da dieser, wie oben beschrieben, Vertragsbestandteil wird, ist es essentiell, diesen Zahlungsplan nicht nur zu prüfen, sondern gegebenenfalls auch zu verhandeln.

Die Punkte b. und c. werden ebenfalls Vertragsbestandteil. Die meisten Bauherren moderner Fachwerkhäuser prüfen ganz genau, was in diesen beiden Dokumenten drin steht.

Clevere Bauherren hingegen prüfen, was nicht drin steht. Denn alles, was nicht im Angebot und nicht in der Bau- und Leistungsbeschreibung steht, wird somit auch nicht Vertragsbestandteil. Wenn Sie also glauben, die ebenerdige Dusche, die Sie im Musterhaus gesehen haben, wäre Standard, täuschen Sie sich sehr wahrscheinlich. Viele Hausbauer haben eine kleine Dusche mit Einstieg in der Grundausstattung. Eine ebenerdige Dusche, die zum Beispiel 1 Meter x 2 Meter groß ist, kostet in der Regel einen mittleren 4-stelligen Betrag. Diese Kosten lassen sich zwar nicht vermeiden, aber es wäre doch prima, diese schon vor Vertragsabschluss zu kennen – und nicht erst später bei der Bemusterung.

Den Punkt d. habe ich rot markiert, weil es ebenso wichtig ist, welcher Plan Vertragsbestandteil wird. Je detaillierter dieser ist um so besser. Grundsätzlich kann man sagen, dass die Pläne, die Sie nach einem Planungsauftrag erhalten, mehr Details im Plan aufzeigen als eine einfache Skizze oder ein Plan aus einer Broschüre.

Kostenfalle Bodengutachten

Als nächstes wird erwähnt (Punkt f.) , dass das Bodengutachten zum Zeitpunkt des Vertrages noch nicht vorliegt. Unterschreiben Sie niemals einen Vertrag, wenn dieses Dokument noch nicht vorliegt!

Ein Beispiel dazu: Wenn der Bodengutachter feststellt, dass Sie drückendes Wasser im Grundstück haben, müssen Sie den Keller als „Weiße Wanne“ ausführen. Dies führt zu erheblichen Mehrkosten gegenüber der schwarzen Wanne. Es macht hier also absolut Sinn, vor der Unterschrift zu wissen, was da an Kosten noch auf Sie zukommt. Sollten Sie Zeitdruck haben, was übrigens nie gut ist, holen Sie wenigstens noch ein 2. Kellerangebot ein. Auf www.kellerexperte.com erhalten Sie die 12 Euro im Shop übrigens erstattet, wenn Sie dort mitteilen, ein Leser dieses Blogs zu sein.

Die Bank reibt sich die Hände

Wenn Sie sich hier nicht gut vorbereiten und Ihrer Bank dann erzählen, das Sie nachfinanzieren müssen, weil alles teurer wird wie geplant, können Sie davon ausgehen, dass die Zinsen, die man Ihnen anbietet, nicht mehr ganz so attraktiv sind wie es Ihnen am Anfang versprochen wurde. Das hat einen Grund: Ihr Finanzberater weiß ganz genau, das Sie bei keiner anderen Bank mehr einen Kredit bekommen, weil seine Bank im Falle eines Bankrotts des Bauherren vorrangig behandelt wird. Andere Banken nehmen Sie also nicht, weil das Ausfallrisiko viel zu hoch ist. Und nehmen die Sie doch, hat das Risiko seinen Preis – und das sind hohe Zinsen.

Leser meines Blogs, die etwas mehr Zeit haben, können sich in das Thema von Punkt g. einlesen. Hier sollten Sie prüfen, ob es besser für Sie ist, wenn Sie nach BGB oder nach VOB bauen. Achten Sie darauf, dass es nur vordergründig um die Dauer der Gewährleistung geht. Viel wichtiger ist, wer die Beweislast trägt, wenn mal was schief geht.

Noch mehr Insiderwissen

Die zweite Seite des Vertrages geht von Paragraph 2.4 bis Paragraph 3.1. Wir beschäftigen uns aber nur mit den Punkten 2.4, 2.5 und 2.6.

Sicherheit statt Risiko: Verträge müssen zwingend geprüft und verhandelt werden, denn sie schützen immer nur den, der sie schreibt / vorgibt.

2.4: Hier geht um die Hausanschlusskosten. Das diese Kosten Sachen des Bauherren sind, ist okay, da auch das Hausbauunternehmen nicht sagen kann, wie hoch diese sein werden. Das liegt daran, dass für das Verlegen von Kanälen für Wasser, Abwasser, Strom, Internet usw. die Versorger vor Ort zuständig sind. Der Hausbauer kann also nicht wissen, was Ihnen die Versorger hierfür berechnen werden. Fragen Sie aber trotzdem mal nach einer groben Kostenschätzung. Der Hausbauer hat mit Sicherheit einige Erfahrungswert. Außerdem kennt er das Grundstück. Er weiß also, ob die Versorger nur 10 Meter Kanal verlegen müssen oder – falls das Haus weit hinten im Grundstück steht -40 Meter.

Für Sie ist es also ganz wichtig, ein Budget für all das auf die Seite zu legen. Nachfinanzieren ist immer schlecht.

2.5: Wie oben bereits erwähnt, sollten Sie unbedingt ein Bodengutachten vor Vertrags- und Finanzierungsabschluss erstellen lassen. In diesem Paragraphen weißt der Hausbauer nämlich noch mal darauf hin, dass Mehrkosten entstehen (können). Meistens ist das dann auch so. Den idealen Boden gibt es relativ selten.

Tipp: Erst das Bodengutachten erstellen lassen, dann dem Hausbauer übermitteln und ihn anschließend bitten, diese Position im Angebot für Haus und Keller zu berücksichtigen.

2.6: Dieser Punkt betrifft Bauherren moderner Fachwerkhäuser noch viel mehr wie alle anderen Bauherren, da Sie sich mit der Wahl für ein modernes Fachwerkhaus auch für die Themen Design und Ästhetik entschieden haben.

Graubereiche in Verträgen

Das was „zumutbar“ und „unzumutbar“ ist, kann im schlimmsten Fall nur ein Gutachter und / oder das Gericht entschieden. Darum ist auch hier eine gute Vorbereitung sehr wichtig. Wenn Sie von Anfang an richtig planen, können Sie dafür sorgen, dass möglichst viele Fehlerquellen abgeschaltet werden und es erst gar nicht zu einem Streitfall kommen wird.

Beispiel: Falls Sie selbst schon ein bisschen gezeichnet haben, achten Sie darauf, das Badezimmer im Obergeschoss nicht über das Wohnzimmer zu legen. In diesem Fall geht es um das Thema Entwässerung. Sie müssen zum Einen, das Frischwasser aus dem Keller (oder aus dem Technikraum) ins Dachgeschoss führen und zum Anderen das Abwasser von Toilette, Dusche und Waschbecken wieder zurück in den Abwasserkanal leiten.

Das bedeutet, dass in dem Zimmer im Erdgeschoss, über dem sich das Bad im Dachgeschoss befindet, irgendwo eine Kiste (ein Schacht, eine Wand etc.) gebaut werden muss, die viel Platz wegnimmt.

Sie haben ja nicht nur die Wasserleitungen, sondern müssen die Kiste (den Schacht, die Wand etc.) durch die die Leitungen laufen, dämmen und hier den Schallschutz berücksichtigen.

Ist Ihr Wohnzimmer an der Giebelseite komplett verglast, wie bei modernen Fachwerkhäusern üblich, wird der Schacht schnell zu einem Einrichtungsproblem.

Tipp: Sprechen Sie Ihren Architekten frühzeitig auf das Thema Entwässerung im Haus an oder planen sie gleich mit Fachwerkhausexperte.

Zusatztipp: Sprechen Sie die Hausbaufirma auch auf die Entwässerungsplanung an. Bei machen kommen diese Zusatzkosten noch hinzu.

Jetzt machen wir einen großen Sprung von Seite 2 auf 12. Nicht, weil die Seiten dazwischen belanglos sind, sondern weil ich lieber auf der Baustelle bin, als einen Blog zu schreiben 😉 Aber ich denke Sie erkennen jetzt schon gut, dass es ganz wichtig ist, Verträge genau zu prüfen.

Seite 12 eines Beispielvertrages. Achtung: Jede Firma, die moderne Fachwerkhäuser baut, hat einen eigenen, individuellen Vertrag.

Der Paragraph 13. ist interessant, da der Begriff  „wesentlich“ nicht klar definierbar ist. Zählt das moderne Fachwerkhaus zum Beispiel als „fertiggestellt“, wenn nur noch Fußleisten und Innentüren fehlen? Die beiden Positionen machen kein Prozent der Bausumme aus. Und mit „fertiggestellt“ bedeutet in diesem Fall, dass Sie zur Abnahme verpflichtet sind (Steht so zwischen Seite Seite 4 und 11).

Auf Sicherheit verzichten?

Punkt 14 ist ebenfalls rot markiert. Sie verzichten hier auf Ihre letzten 5 %, die Ihnen eigentlich als Sicherheit zustehen.

Tipp: Sprechen Sie solche Punkte erst an, wenn Sie einen finalen Preis haben. Denn: Es gibt auch unter Bauherren schwarze Schafe, die diese 5 % nicht zahlen wollen, obwohl das Haus fertig und mängelfrei ist. Die Bauunternehmen haben daraus gelernt und rechnen diese 5% einfach in den Hausgrundpreis mit ein, wenn Sie mitteilen, dass Sie diesen Paragraphen so nicht akzeptieren werden. Also: Erst den Preis fürs Haus fixieren und dann anfangen, Paragraphen zu verhandeln.

Handschriftlich habe ich unter der Schlussbestimmung noch eine Zusatzvereinbarung erwähnt. Darin hält man Dinge fest, die man individuell mit dem Hausbauer vereinbart, um sich vor Risiken zu schützen. Manche Hausbauer sind allerdings nicht bereit, alle Risiken alleine zu tragen. Dann sollte man gut verhandeln und Kompromisse finden.

Wie das genau geht und wie Sie sich in Ihrem Fall vor Mehrkosten, versteckten Kosten und Vertragsrisiken schützen, erfahren Sie nach dem buchen dieser sinnvollen Dienstleistung: https://www.fachwerkhausexperte.de/produkt/kaufvertrag/

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