28 Aug Was war los im Q2?

Was war los im Q2?

 

 

Etwas verspätet, dafür aber mit ganz viel Content über moderne Fachwerkhäuser, kann ich heute die Monate April bis bis Juni zusammenfassen.

 

Anfangen möchte ich diesmal mit einem Thema, das die wenigstens Bauherren auf dem Schirm haben: Die Baunebenkosten. Man bekommt als Bauherr bei den Fertighausunternehmen zwar fast immer einen sogenannten Festpreis genannt, aber so fest ist der gar nicht. Nicht nur, weil ja nach Vertragsabschluss noch die Bemusterung hinzukommt, sondern auch, weil der Festpreis ja nur fürs Haus zählen kann. Aber eben auch nur dafür. Und alle anderen Kosten hat man dann erst mal nicht so auf dem Schirm. Dabei sollte man gerade hier versuchen, möglichst viel Kostenklarheit zu erlangen. Das erste Bild zeigt ein ganz schönes Beispiel:

 

 

Hier bauen die Bauherren ein Fertighaus / modernes Fachwerkhaus von Baufritz und man sieht auf dem Bild ganz gut, wie der Kran aufgrund der steilen Hanglage in der Luft hängt. Hier war also ein sehr großer Aufwand nötig. Denn nicht nur der Kran, der die Wände zieht, musste gesichert werden, sondern auch die 14 Meter lagen LKWs, die die Wände für das moderne Fachwerkhaus liefern.

 

Darum 3 Tipps, mit den Sie mehr richtig machen, als 99% aller anderen Bauherren:

 

1. Tipp: Unterschreiben Sie keinen Werk- oder Kaufvertrag für das moderne Fachwerkhaus, bevor nicht jemand am Grundstück war und Ihnen schriftlich mitgeteilt hat, dass keine weiteren Kosten durch die Zufahrt anfallen (es gibt zB Hausanbieter, die das protokollieren). Und wenn Kosten anfallen sollten, ist das ja auch ok, was kann schließlich der Anbieter moderner Fachwerkhäuser dafür, dass Sie sich so ein schönes, aber schwieriges Grundstück ausgesucht haben? Nichts. Aber: Trotzdem kann man vom modernen Fachwerkhausbauer erwarten, dass er dazu eine Aussage trifft. Schließlich haben die meisten ja schon tausende oder wenigstens hunderte moderne Fachwerkhäuser gebaut. Sie finden zu den Standardgrößen des Kran und Dinge bezüglich der Zufahrt und der Zufahrtsbedingungen oft vermerke in den Baubeschreibungen. Die gilt es ganz genau zu prüfen. Denn die Baubeschreibung wird später Vertragsbestandteil. Und auf alles, was nicht drin steht, haben Sie später auch keinen Anspruch! Wer hier noch Hilfe braucht, kann gerne eine Baubeschreibungsprüfung in meinem Onlineshop buchen – für sparsame 240 Euro. Also je nach Hausgröße des modernen Fachwerkhauses macht das dann 0,001% bis 0,2% Ihres Baubudgets aus. Könnte sich lohnen 😉

 

2. Tipp: Gleiches gilt auch für das Bodengutachten. Unterschreiben Sie keinen Planungs- oder Werkvertrag, bevor nicht das Bodengutachten vorliegt. Nur so weiß man, was im und unter dem Grundstück passiert und kann entsprechend planen. Ein Qm Keller (ohne Ausbau) kostet zum Beispiel zwischen 700 Euro und 800 Euro und ein Qm modernes Fachwerkhaus zwischen 2800 Euro und 4000 Euro, je nach Grundriss und Anbieter. Da ist es logisch, dass man erst mal mit Fertigkeller bauen sollte. Denn wenn man zum Beispiel nur 50 Qm Keller im modernen Fachwerkhaus unterbringen möchte, macht das, wenn wir jetzt mal den Mittelwert von 3400 Euro nehmen, bei 50 Qm Kellerersatzräumen im EG 150.000 Euro aus. Und dann brauchen Sie ja trotzdem noch mal eine Bodenplatte, die beim Fertigkeller ja schon mal inklusive ist. Also erst mal spricht alles für einen Keller.

 

Haben Sie aber jetzt schon den Kauf- bzw. Werkvertrag unterschrieben und dann kommt raus, dass Sie einen harten felsigen Untergrund haben, müssen Sie Ihr Haus noch mal komplett umplanen. Oder wenn Sie eine Auftriebssicherung in Höhe 40.000 Euro brauchen, weil Ihr Grundstück einen sehr hohen Wasserstand hat. Dann ärgern Sie sich, weil diese Kosten nicht nur überraschend auf Sie zukommen und Ihnen dann wertvolles Budget bei Ihrer Bemusterung fehlt, sondern auch, weil dies weitere Baukosten auslöst. Denn durch den unterschriebenen Vertrag haben Sie einen Standard eingekauft, der jetzt geändert werden muss. Planen Sie um, muss zum Beispiel die Statik neu gerechnet werden. Selbst wenn Sie nur eine (tragende) Wand verschieben. Und: Sollten Sie nachfinanzieren müssen, nimmt die Bank nicht mehr die schönen 1-2% Zinsen, sondern hier können Sie mindestens mit einer Verdoppelung rechnen. Denn Ihre Bank, die das Grundstück und das Haus finanziert, wird immer vorrangig behandelt.

Also lange Rede, kurzer Sinn: Erst das Bodengutachten erstellen lassen, dann das moderne Fachwerkhaus bauen.

 

3. Tipp: Ab September finden Sie hier bei mir im Onlineshop eine Gesamtbaukostenauflistung. Mein Team und ich haben dort mal alle Punkte / Kosten aufgeführt, die uns bisher begegnet sind. Die digitale Version kostet nur 9,99 Euro und wird sicher ständig aktualisiert. Jeder, der ein Exemplar bestellt, erhält nach jedem Update kostenlos die neuste Ausgabe. Schauen Sie dazu bei Gelegenheit in meinem Shop vorbei 🙂

 

Wer ein moderne Fachwerkhaus in Fertigbauweise bauen möchte, kann sich auch gerne mal das Video von mir für Fertighausbauherren anschauen. Hier zeige ich den richtigen richtigen Planungs- Finanzierungs- Kauf- und Bauprozess auf, der genauso für moderne Fachwerkhäuser zählt:

 

 

Jetzt aber mal ein paar schöne aktuelle Bilder und Anregungen von modernen Fachwerkhäusern, die ich im Q2 begleitet habe. Weil es recht viel zu zeigen gibt, habe ich jetzt nur mal die Bauvorhaben herausgepickt, die besondere Merkmale aufweisen.

 

Einmal war ich in Baden-Württemberg für eine Richtkontrolle. Der Bauherr hat – wie will er auch sonst so ein Haus bezahlen – Karriere gemacht und ist zur Zeit in China am arbeiten. Damit auf der Baustelle alles glatt läuft, hat er mich schon Anfang des Jahres kontaktiert, damit ich mir die entsprechenden Termine frei halte (Wer mal wissen möchte, wie so ein Baustellenablauf aussieht, kann mir gerne eine Mail schicken). Das Besondere an diesem modernen Fachwerkhaus ist die Größe und Offenheit, mit der hier geplant wurde. Auf dem Papier handelt es sich eigentlich um einen 3-Achser – gefühlt ist es aber ein 5-Achser. Tolle Planung. Hier die Bilder:

Das moderne Fachwerkhaus hat 3 Achsen und links und rechts noch 2 Anbauten / Erker, die das Haus extrem in Breite ziehen. Links und rechts haben die Bauherren außerdem den Dachüberstand weit herausziehen lassen und so gleich 2 überdachte Außensitzplätze geschaffen. Mega.

 

Das moderne Fachwerkhaus ist so großzügig, es könnte auch ein 5 Achsenhaus sein. Man sieht auf dem Dach ein Lichtband. Damit holt der Bauherr noch mehr Licht ins Haus. Das ist auch sehr schön und passt bei diesem großen Grundstück sehr gut. Aber in Waldrandlage oder in Strassennähe mit viel Verkehr würde ich aufgrund des erhöhten Pflegebedarfs drauf verzichten.

 

Sehr nice – großes Schlafzimmer, sogar mit Schiebetür

 

Könnte auch ein 5-Achsenhaus sein. Extrem großzügig und sehr offen und hell geplant.

 

 

Und eines ist mir noch wichtig. Hier möchte ich auf die Ex-Kollegen aufmerksam machen. Man erkennt an den Koffern, dass die das ganze Jahr unterwegs sind und Häuser aufbauen müssen / dürfen. Die Jungs waren in diesem Fall in der super Hitzewoche bei diesem Bauvorhaben und sind auch oben auf dem schwarzen heißen Dach rumgeturnt. Also die haben echt einen harten Job, reisen viel und arbeiten bei Wind und Wetter und auch bei größter Hitze. Machen es wie der Bauherr dieses Bauvorhabens. Der hat von China aus Getränke und tägliches Essen organisiert. Versprochen, dass macht die Ausführungsqualität mindestens 10% besser und Sie tun den Monteuren wirklich Gutes. Vielen Dank an den Bauherren 🙂

 

 

Dann gab es noch einen schönen Hausaufbau in Süddeutschland. Gott sei Dank hat es nur wenig geregnet, da der Hausbauer in dem Fall nicht mit fertigen Wandelementen auf die Baustelle kommt, sondern die Hölzer, Balken und Pfosten einzeln montiert werden. Der Bauherr ist auf jeden Fall happy und hat nur einen Rohbau bestellt. Den kompletten Innenausbau wird er selbst erledigen oder vor Ort organisieren. Das ist aber nur zu empfehlen, wenn Sie handwerklich sehr geschickt und auch im Freundeskreis fleißige Helfer haben, die bei den verschiedenen Gewerken, von Estrich über Heizung, Sanitär, Elektro, Schreinerarbeiten usw. wirklich Ahnung haben. Also die großen Firmen, die schlüsselfertig bauen, brauchen nach Rohbaumontage des modernen Fachwerkhauses noch circa 3-4 Monate. Also etwa doppelt so lange wie Ihr Jahresurlaub. Merken Sie was? 😉 Also trauen Sie sich nicht zu viel zu. Vor allem, wenn Sie finanzieren. Irgendwann zahlen Sie parallel Miete und Bereitstellungszinsen und diese Kosten sollte man eigentlich vermeiden.

 

Hier ein paar Bilder von der Baustelle des modernen Fachwerkhauses:

 

 

 

 

Dann war ich in Hamburg unterwegs und habe dort eine Rohbaukontrolle durchgeführt. Es gibt eine ganz gutes Feedback dazu vom Bauherren, der über den Hausbau mit einem Anbieter moderner Fachwerkhäuser bloggt. hier finden Sie den Link:

http://bautagebuch-davinci-haus.blogspot.com/2019/07/richtkontrolle-durch-den.html

Und  mal 2 Bilder. Mehr aber nicht, da der Blog des Bauherren schon sehr viel zeigt:

 

 

 

 

Jetzt noch mal was ganz Wichtiges, auch wenn ich mich wiederhole: Lassen Sie einen Experten Ihre Angebote, die Baubeschreibungen und vor allem die Werkverträge optimieren. Hier ein ganz aktueller Fall. Der Bauherr hat mich leider zu spät kontaktiert, weil er dachte, wenn man die Verträge verhandeln möchte, wäre das ein Misstrauen gegenüber dem Hausanbieter.

Darum geht es aber nicht. Wenn man die Dokumente verhandelt und optimiert, werden die Risiken einfach gerechter verteilt und Sie haben genauso das Recht, sich vor Unwägbarkeiten zu schützen wie die Hausbaufirmen auch. Hier mal die Fotos zum Schlamassel und vorab noch schnell die Geschichte dazu.

Der Bauherr hat also alles unterschrieben wie von der Hausbaufirma und auf einmal festgestellt, dass durch die Verträge und nach Bemusterung alles viel zu teuer wurde. Er musste also zurücktreten, weil das Projekt nicht mehr stemmbar war. Und wenn man das macht, zahlt man in der Regel 10% Schadensersatz. Hier ging es jetzt um ein recht kleines Haus und der Hausanbieter wollte rund 30.000 Euro vom Bauherren haben. Nachdem er mich dann kontaktiert hatte, konnte ich gemeinsam mit einem Anwalt für Bau- und Vertragsrecht die Summe auf 10.000 Euro herunterhandeln und wir haben einen Vergleich erzielt. Der Bauherr ist also noch mal mit einem blauen Auge davongekommen und hat durch Fachwerkhausexperte wenigstens 20.000 Euro gespart. Aber ärgerlich sind die 10.000 Euro plus Anwaltskosten trotzdem. Wir haben jetzt einen Anbieter aus der 2. Reihe gefunden, der sich nicht sooo gut vermarktet und nicht zu teuer ist, aber trotzdem sehr gute Qualität abliefert. Das Preis-Leistungsverhältnis ist echt gut und diesmal geht der Bauherr auf Nummer sicher und ich begleite ihn sogar zur Bemusterung.

 

 

Dann war ich noch bei Würzburg unterwegs und habe mir noch die bauseitige Garage angeschaut, die der Bauherr nicht beim Anbieter des modernen Fachwerkhauses bestellt hatte, da diese rund 70.000 Euro kosten sollte. Die hat er hier für die Hälfte bekommen und wenn man es nicht weiß, sieht man nicht den Unterschied:

 

 

Dann habe ich am 23.08.2019 noch folgenden Artikel in der Welt gelesen, der genau meine Meinung widerspiegelt. Keep it simple, vor allem beim Hausbau. Die meisten Bauherren ahnen gar nicht, was da noch mal so auf einen zukommt, wenn man zu viel Technik ins moderne Fachwerkhaus packt. Nicht nur das die Anlagen wie Lüftungen, KNX, Wärmepumpen usw. sehr teuer sind, sondern für viele Geräte muss man auch kostspielige Wartungsverträge abschließen, Filter nachkaufen usw. Also ob man immer alles braucht, was einem da so als must have verkauft wird…

 

 

 

 

In einem älteren Artikel ging es gut ab, weil sich Verwandte / Freunde von Bauherren massiv über einen speziellen Hausbieter moderner Fachwerkhäuser beschwert haben. Ich hatte nach einigem hin und her die Kommentare geblockt, da ich die Inhalte nicht prüfen kann und die Baustelle auch nicht betreut habe.

 

Falls Sie die Kommentare teilweise hier noch finden, lernen Sie draus. Bauen Sie nicht mit einem zu kleinen Anbieter, der logischerweise durch zu wenige Hausbauten eventuell noch nicht die Erfahrung hat wie die mittleren und großen Anbieter, die seit 20 – 40 Jahren mit hohen Stückzahlen schon man die wichtigsten Kinderkrankheiten ausgemerzt haben. Prüfen Sie vorher außerdem die Schufa, fragen Sie bei der Creditreform nach und checken Sie die Bilanzen der letzten Jahre. All das hilft, neben dem genauen prüfen der Angebote, der Baubeschreibung und des Werkvertrags, den richtigen Hausanbieter zu wählen.

 

Anbei noch das Foto des letzen Kommentars, den ich nicht veröffentlicht hatte, da ich nicht aufgrund der vielen Baustellentermine kaum noch zum kontrollieren und kommentieren komme. Damit aber nicht der Eindruck der Zensur entsteht, hier noch nachträglich die Info:

 

 

 

 

 

Also, bereiten Sie sich gut vor und holen Sie sich externe Hilfe. Dann muss man erst gar nicht vor Gericht und verliert kein Geld. Denn ganz oft schlagen die Richter einen Vergleich vor und Sie bleiben dann sehr wahrscheinlich auf Ihren Anwaltskosten sitzen, die sich am Streitwert orientieren. Zudem verlieren Sie viel Zeit, haben Stress, bei Baustopp und Verzögerungen irgendwann doppelte Belastung durch Miete und Bereitstellungszinsen und kein Geld mehr für den Garten, wenn es ganz schlecht läuft.

 

Aber zurück zu den schönen Dingen. Hier noch noch der Baufortschritt bezüglich des Bauvorhaben aus meinem Q1 Artikel. Der Erstich ist zwischenzeitlich drin und vermutlich wird dann, wenn es so weiterläuft, in den Herbstferien eingezogen:

 

So, das wars – dann bis zum Q3, ist ja nicht mehr lange 🙂

 

Update 12.10.2019

Von meiner zweiten Seite Fertighausexperte habe ich für interessierte Bauherren hier im Shop mal eine Baukostenaufstellung mit aufgenommen. Hier der Link: https://www.fachwerkhausexperte.de/produkt/gesamtbaukosten-modernes-fachwerkhaus-fertighaus/